カテゴリ:不動産・建築豆コラム( 9 )


建築側から見た土地を判断するチェックポイント

こんにちは040.gifスマイルハウスホームアドバイザー矢澤です。
前回に引き続き土地選びのお話をしたいと思います058.gif

*土地の形状により大きな差が生じる別途工事*
一般的に『屋外給排水工事費』は購入した土地の状態によって大きな差が出ます。
例えば、道路との位置関係によって給水引き込み距離が異なる為、費用に大きな差が出てきます。
また、隣地や道路との高低差がある場合には擁壁設置や造成の必要も出てきます。

入念に広告をチェックし、これはと目をつけた物件を見る為に現地へと足を運びます。そこでは当然自分が買おうとしている物件や周辺環境に目が行くでしょう。それらをしっかり見極める事は勿論大切です。でもその前に知っておきたいのが地盤の重要さです。
何しろ欠陥住宅(一戸建て)の3分の1は地盤が原因といわれるほどです。非常にチェックしにくいところかもしれませんが、一戸建てを希望する人は、まず地盤に関する基本的な知識を覚えてください。
建物はすべて地盤の上に乗っています。いくら頑丈に出来た建物でも、それを支える地盤がしっかりしていないとしたら元も子もありません。建物重さを地盤が支えられなかったら、自然の原理で建物は沈んでいきます。

次回は地盤についてお話したいと思います058.gif

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土地選びはすなわち、家選びです。

こんにちは。058.gif
スマイルハウスホームアドバイザー矢澤です。
今回も土地探しのポイントをお伝えしたいと思います。

土地を見る時はその上にどんな建物が建つかを常に意識する事が大切です。
その土地が建物を建てるのに条件が良いかを建築のプロに相談することをお勧めします。

『土地が決まってから建物を事を考えればいい』というのは間違いとは言いませんが、建築のことまで考えておかないと、後で理想の家づくりが出来なくなるというケースもあります。
特に、陽当たりや環境(用途地域など)はどうか、建物まで含めて総額いくら位になるのか、決済はどうすれば良いか、その土地の形状を活かしてどのようなプランが実現するのかなど、土地購入の大事な判断材を私共では細かくご提案、アドバイスしています。
また地盤、敷地延長などの問題は、自分だけで良否を判断することは難しいものです。

いざ申し込みという段階になって初めて相談に訪れるケースもあります。
しかしながら、突然相談をされてもお客様がどれだけの物件を見てきたか、家族で話し合ってきたか、不動産業者とどのような相談をしてきたか知るよしもありません。相談をするなら、なるべく早い段階からアドバイスを受け検討していただきたいと思います。

次回は建築側からみた土地を判断するチェックポイントをお伝えします。
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資金計画を考える②

こんにちは。ホームアドバイザーの山崎です。
今回は資金計画を考えるその②を書きたいと思います045.gif

地価の相場を知る
土地の価格には地域ごとに取引の目安となる相場があります。不動産業者を訪れる前に相場を知る事も大切なことです。
土地の相場は不動産業者にきけば良いのですが、営利がらみでうやむやにする業者もあるかもしれません。(スマイルハウスはそんな事はありませんよ!)
国土交通省から発表されている『公示価格』を調べて一つの目安にしたり、税務署で相続税の路線価を調べる手もあります。
但し路線価は公示価格のおおむね80パーセントを目安につけられています。

資金計画について相談する
年齢と年収が分かればとりあえず融資限度額は計算できます。
不動産会社で融資の質問をした時に、もし銀行が貸し出す限度額の説明で終わるようであれば失格です。銀行が貸すのだから平然と限度額を説明する営業マンに悪意はありません。しかし本当にあなたのことを思って相談を受けるのであれば、お客様のライフスタイルや将来設計から導き出される返済希望を第一優先にするはずです。
スマイルハウスでは資金計画アドバイザーの資格をもつスタッフがお客様の資金計画のご相談に全力でお受けしております。お気軽にご相談くださいね056.gif

ホームアドバイザー山崎

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資金計画を考える。

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明けましておめでとうございます。
ホームアドバイザーの山崎です。
本年もスマイルブログをよろしくお願いいたします。
さて、今年のスタートはやはり大切な内容になります資金計画から始めます。



①資金計画を作成してみる
まずは、ご自分で簡単な資金計画を作ってみることが大切です。
現在のご家族の貯蓄額を把握して、その中から土地・建物購入にまわせる金額を決めてください。
また親などからの援助が見込める場合は、事前にある程度確認しておくことをお勧めします。
そして、銀行ローンなどを借りる場合、現在と将来のご家庭の生活を考えて、ザックリと返却可能額を把握しておくことが必要です。また、勤務先などから融資がある場合事前に確認しておき金利や返済年数、および借入れ条件などを調べておくのも良いです。

次回は地価相場を知るです。

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土地探しの第一歩

こんにちは。ホームアドバイザー矢澤です。
今回もお家を建てるときの第一歩『土地探し』についてお話したいと思います。

みなさんは家を建てようと決意したとき、まず土地探しを始めるかと思います。
その時にどのような不動産業者を訪れたらよいか悩まれると思います。
まず考えられるのは名の通った業者。テレビコマーシャルを流したり、フルカラーの広告が毎週のように入ったりするので記憶に残ります。財閥系、金融関係系、大手フランチャイズ系などがあります。こういった業者は、会社としての信頼感があります。初めて訪れるには安心感があるといえます。

次に考えられるのは、地元の地域で長年営業をしている業者です。
全国的な知名度では大手には及びませんが、特定の地域に強い業者が必ずいるものです。信用の1つの目安として同じ場所で長く営業しているかということです。
不動産業(宅地建物取引業)を営むためには5年毎に免許を更新しなければなりません。免許番号には『○○知事(1)第○○○○号』等と表示されていますが、この( )内の数字が免許更新の回数を表しています。この( )内の数字が大きければ長く営業をしていることになります。そのようなことをチェックしたり、地元の中小不動産業者で印象が良い業者があれば候補にいれたほうが良いです。

a0100521_1125937.gif弊社㈱スマイルハウスの姉妹会社である不動産会社㈱セイブはこの( )内の数字は(5)です。地元に密着し常時700件以上の最新土地情報を用意し皆様をお待ちしております。お気軽にお電話ご来店くださいね。           

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取引形態(態様)と手数料・・・・その②

ホームアドバイザー山崎よりバトンタッチ。賃貸住宅事業部の佐野です。
前回の話題から引き続き取引形態(態様)と取引手数料の注意点についてご案内いたします。
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最近では『売主につき手数料不要!』などと記載されたチラシも多いので、ご存知の方も多いかもしれませんが、同じ物件を購入する場合であっても売主から買うのと仲介業者を通して買うのでは手数料の分だけ、購入諸費用の金額が変わる事になるので注意が必要です。
たかが3%とお考えの方もいるかもしれませんが、3000万円の物件を購入の場合3%は90万にものぼります。
消費税等を含めますと(3000万円×3%+6万円)×消費税1.05%=1.008.000円です

単純に経費の削減となる方法を選びたくなるのが人情なのですが、取引相手によっては、『必ずしも経費が安く済めば良い』とはかぎらない取引もあります。
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資金繰りに窮している取引相手の場合は、仲介業者は単に仲介役としての機能のみならず取引の安全を確保する監査役としの機能や、一定の金融仲介機能を果たしているようなケースもあります。また個人が売主となるケースなどではなくてはならない存在となることもあります。
用途制限・抵当権・所有権・占有者・瑕疵等、後になって取り返しのつかない事態を招きかねません。不動産の購入は、物件選びだけでなく購入方法もよく検討しベストな方法をとることが大切です。


姉妹会社不動産会社の㈱セイブでは、最新の物件情報を常時700件以上ご案内しております。
また、ご希望の土地(建物)はセイブのセットワークからご提案させていただきます。売りたい方、買いたい方、土地を活用したい方・・・㈱セイブへお気軽にご相談ください。

株式会社セイブ http://www.seibunet.jp/

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取引形態(態様)と手数料

こんにちは!ホームアドバイザーの山崎です。今回は不動産の売買に関する豆知識をお伝えしたいと思います。
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みなさんは取引形態(取引態様)という言葉をご存知でしょうか?
宅地建物取引業法では、不動産業者が物件を消費者に紹介するときは、必ず取引の形態(態様)を伝えければならないとされています。
取引の形態(態様)には次の3種類があります。

1、売主
2、代理または復代理
3、媒介(仲介)

『売主』と『代理』については、直接の取引となるので、仲介手数料は不要ということになります。「代理」とは、不動産業者が売主から代理権を受けて販売することなので、その不動産業者と契約を結べば、売主と契約したのと同じ効果を持ちます。

「媒介」の場合は、売主と買主との間を取り持つだけ。重要事項の説明や売買契約書の作成などを行いますが、買主と直接契約を結ぶことは出来ません。契約の相手は、その不動産業者ではなく売主になります。この場合、契約が成立すれば、その不動産業者に宅地建物取引業法に定められた「媒介報酬(仲介手数料)」を売主と買主の双方が支払うことになります。

媒介報酬(仲介手数料)は、取引物件の価格に応じて、次のとおりその上限が定められています。
200万円までの取引・・・・5%
200万超~400万までの取引・・・4%
400万を超の取引・・・3%

ほとんどが400万円を超える物件なので算式は

土地売買代金×3%+6万円
というのが一般的です。したがって、売主と買主、合計ひとつの取引で6%の仲介手数料が発生するということになります。

通常、別途に消費税がかかります。総額表示の義務付けられた今では少しややこしい表示になっていたりもしますので不動産広告をよく見てチェックしてください。
広告の記載方法はばらつきがありますが、必ずどこかに「取引の形態(態様)」が明記されているはずです。
不動産売買に関することは専門知識が必要な事が多くあります。ご不明点はお気軽にご相談ください!

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土地選びのポイント②

こんにちは。ホームアドバイザーの矢澤です。
前回に引き続き土地探しのポイントをお話したいと思います。
幸運にも条件にあったぴったりの物件にいきなり出会う方もいますが、残念ながら少数です。多くの人は、不動産を何件も見て回ることで、ようやく理想の土地にたどり着きます。

だれでも程度の差こそありますが、理想と現実のギャップがあります。物件を見てまわるうちに、漠然とした優先順位がはっきりすることも珍しいことではありません。

理想の土地を探す。そのためには、不動産業者と接点を持つことが大切になってきます。
不動産業者には毎日新しい物件の情報が入ります。業者と上手に付き合うことで欲しい情報を入手することも出来るようになります。
私共セイブでも、常時700件を超える土地情報をそろえ土地探しはもちろん、資金計画の相談や売買契約、ローンの取次ぎ、引渡しに至までお手伝いさせていただきます。
是非一度ご来店ください。おまちしております。

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土地選びのポイント

こんにちは!ホームアドバイザーの矢澤です。

先日9月15.16.17日に開催いたしました、お客様の家の完成見学会へたくさんのご来場ありがとうございました。
お客様は若い世代のご家族も多くマイホームへの夢や熱意を感じました。
9月22・23・24日には新商品シネマ三蔵デビュー見学会を開催いたします。こちらの商品は家族の団欒、子育て健康などを大切に考え11の生活習慣が自然と身につく工夫が一杯の商品です。見学会までもう少々お待ちください。


さて、お客様からよくいただく質問に
『土地選びのポイントはなんですか?』というご質問があります。

土地は単に価格が高いというだけではありません。価格の判断が難しいこと、買うのに必要な情報が集めにくいこと、法律、税金、登記などの専門知識が必要であることなど特色があります。

万一失敗をした場合の損害は他の商品の比ではありません。そこで後悔をしない買い物をするために、これだけはあらかじめ研究準備していただきたいことを不動産、建築に関わる立場からポイントをあげてみたいと思います。

まず、『どんな暮らしがしたいのか』『どんな家づくりがしたいのか』漠然でなく自分希望を明確にすることです。地域・環境・広さ・家の間取りなど、希望をはっきりさせ条件の優先順位をつけることが大切です。

『絶対に譲れない条件』『目をつぶっても良い条件』を順位づけて紙に書きだして把握しましょう。土地はつくり出していくものではありません。
土地探しは現実を理解して現実にあるものを比較検討していく作業なのです。


次回も土地探しのポイントをご紹介したいと思います。

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